老人ホームの収益物件は「木造」と「鉄骨造」どちらを選ぶべきか？

2026年4月29日

老人ホームの収益物件を検討する際、立地・運営会社・賃料水準・利回りに目が行きがちですが、実は建物構造も非常に重要な判断材料です。

特に、住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの収益物件では、主に木造と鉄骨造が比較対象になることが多くあります。

どちらが優れているという単純な話ではなく、投資家の目的や保有方針、出口戦略によって選ぶべき構造は変わります。

今回は、老人ホームの収益物件を購入したい方に向けて、木造・鉄骨造それぞれの特徴、メリット・デメリットを整理します。

木造老人ホームの特徴

木造の老人ホームは、比較的小規模から中規模の施設で採用されることが多い構造です。建築コストを抑えやすく、投資利回りを組み立てやすい点が大きな特徴です。

木造建物の法定耐用年数は、用途区分によって異なりますが、国税庁の耐用年数表では、木造・合成樹脂造の住宅用は22年、病院用は17年などとされています。なお、法定耐用年数は税務上の償却期間であり、実際に建物が使用できる年数とは必ずしも一致しません。

木造のメリット

木造の最大のメリットは、建築コストを抑えやすいことです。

建築費が抑えられるということは、土地代を含めた総事業費を低くしやすく、結果として投資利回りを確保しやすくなります。老人ホームは一般的な賃貸マンションと異なり、運営会社との一棟貸し契約になるケースが多いため、初期投資額を抑えながら安定賃料を得られる設計にしやすい点は大きな魅力です。

また、木造は減価償却期間が比較的短いため、税務上の償却メリットを重視する投資家にとっては検討しやすい構造です。ただし、税務上の効果は投資家ごとの所得状況や保有法人の状況によって異なるため、購入前に税理士等へ確認することが重要です。

さらに、木造は設計の自由度も比較的高く、郊外型の老人ホームや、敷地面積にゆとりのある土地との相性が良い傾向があります。

木造のデメリット

一方で、木造は鉄骨造と比べると、建物の耐久性や金融機関評価、出口売却時の評価で慎重に見られる場合があります。

特に築年数が経過した木造老人ホームの場合、購入検討者や金融機関から、修繕履歴・防水・外壁・設備更新・消防設備・雨漏りリスクなどを細かく確認されることがあります。

また、木造は法定耐用年数が短いため、築年数が進んだ物件では融資期間が伸びにくくなる可能性もあります。融資期間が短くなると、毎月の返済額が大きくなり、手残りキャッシュフローに影響することがあります。

そのため、木造物件を購入する場合は、単に利回りだけを見るのではなく、築年数、修繕状況、融資期間、将来売却時の買主層まで確認することが重要です。

鉄骨造老人ホームの特徴

鉄骨造は、木造よりも建築コストは高くなりやすい一方で、建物の耐久性や資産性を評価されやすい構造です。

鉄骨造の法定耐用年数は、骨格材の厚みによって異なります。国税庁の耐用年数表では、金属造のうち骨格材の肉厚が4mmを超えるものは、住宅用で34年、病院用で29年などとされています。

鉄骨造のメリット

鉄骨造のメリットは、建物の耐久性・資産性を評価されやすいことです。

老人ホームは、通常の賃貸住宅よりも設備負荷が大きい建物です。入居者の生活を支えるため、ナースコール、機械浴、厨房、空調、消防設備、エレベーターなど、多くの設備が必要になります。

鉄骨造は、こうした施設系建物としての安定感があり、金融機関や投資家からも比較的評価されやすい傾向があります。

また、築年数が経過しても、木造に比べて融資期間や売却時の評価で有利に働く可能性があります。長期保有を前提にする投資家や、将来的な出口売却を重視する投資家にとっては、鉄骨造は安心感のある選択肢になりやすいです。

鉄骨造のデメリット

一方で、鉄骨造は建築コストが高くなりやすいため、新築時の利回りが木造より低くなることがあります。

老人ホーム投資では、運営会社から得られる賃料には一定の相場があります。そのため、建築費が上がりすぎると、投資家が求める利回りに届かなくなるケースがあります。

また、鉄骨造であっても、設備更新や大規模修繕が不要になるわけではありません。特に老人ホームでは、建物本体よりも、空調・給排水・浴室・厨房・消防設備などの更新費用が大きな負担になることがあります。

つまり、鉄骨造だから安心というよりも、構造の安心感に加えて、賃料水準・修繕計画・運営会社の信用力を総合的に見ることが大切です。

木造と鉄骨造の比較